O que é a Lei de Zoneamento?
A Lei de Zoneamento é um conjunto de normas que estipula as diretrizes para o uso e ocupação do solo em determinada área urbana. Em São Paulo, essa lei desempenha um papel crucial no planejamento urbano, definindo onde e como as edificações podem ser construídas, além de regular os tipos de atividades permitidas em diferentes regiões da cidade.
Entendendo a revisão da revisão
Em 2024, a Lei de Zoneamento passou por duas etapas de revisão. A primeira, sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes em janeiro, teve o objetivo de alinhar as regras de zoneamento ao recém-atualizado Plano Diretor Estratégico, proporcionando incentivos à verticalização em diversas áreas próximas a corredores de transporte público. Esta revisão contemplou ajustes abrangentes que reclassificaram muitas quadras urbanas, afetando aproximadamente 6% do total na capital.
A segunda fase, conhecida como “revisão da revisão”, foi implementada nos meses seguintes para corrigir erros cartográficos identificados. No entanto, durante o trâmite legislativo, vereadores introduziram várias emendas que expuseram o projeto a alterações significativas que ultrapassaram o que originalmente foi proposto.
Decisão do TJ e suas consequências
Em agosto de 2026, o Tribunal de Justiça de São Paulo anulou partes do novo mapa gerado pela “revisão da revisão”, considerando as mudanças inconstitucionais por falta de adequada fundamentação técnica e planejamento. Essa decisão reverteu algumas das alterações realizadas anteriormente, preservando, no entanto, os alvarás e projetos já protocolados até o momento da publicação da sentença.
Áreas afetadas pela anulação
As mudanças na lei afetaram pelo menos 15 áreas do município, alterando a classificação urbanística pré-estabelecida em julho de 2024. Alguns bairros impactados incluem:
- Vila Mariana
- Perdizes
- Santo Amaro
- Mooca
- Ipiranga
- Vila Sônia
- Capela do Socorro
- Tucuruvi
Com a anulação, várias dessas regiões perderam as novas designações que favoreciam atividades, especialmente em áreas onde a verticalização havia sido incentivada.
O que acontece com os alvarás
Apesar da anulação das mudanças, os desembargadores do TJ aceitaram a modulação dos efeitos da declaração de inconstitucionalidade, garantindo que todos os alvarás, projetos e processos de licenciamento já protocolados permanecem válidos. Essa decisão assegura que as avaliações de projetos de construção continuem sendo realizadas com base nas normas que estavam vigentes no momento em que foram submetidos aos órgãos competentes.
Impactos nos projetos em andamento
Os incorporadores e proprietários que apresentaram projetos seguindo as normas que foram posteriormente anuladas estão diante de incertezas quanto ao futuro de suas obras. Aqueles que optarem por protocolar novos projetos com base na legislação contestada assumem o risco de que seus empreendimentos possam enfrentar complicações legais no desenrolar da situação.
Reação da prefeitura e do setor imobiliário
Após a decisão do tribunal, o prefeito Ricardo Nunes minimizou o impacto da medida, sinalizando a possibilidade de enviar um novo projeto para a Câmara Municipal com correções que visem resolver as lacunas identificadas. O setor imobiliário, por sua vez, está em processo de avaliação do alcance da decisão do TJ e suas implicações diretas nos investimentos e no mercado de terrenos.
Análise da segurança jurídica
A questão da segurança jurídica foi um grande ponto de discussão após a decisão do TJ. Especialistas apontam que, embora haja uma proteção temporária nos efeitos produzidos pela lei anteriormente, a instabilidade nas regras pode gerar insegurança no mercado imobiliário, afetando o potencial de desenvolvimento e os preços dos imóveis, particularmente em áreas afetadas pela anulação.
Opiniões de especialistas sobre a decisão
A pesquisadora Bianca Tavolari, professora da Fundação Getúlio Vargas, considera que as mudanças na “revisão da revisão” foram fragmentadas e que a identificação de todas as áreas alteradas demandará um estudo minucioso dos mapas. Ela questiona a decisão do TJ por ter validado o mapa de janeiro, argumentando que isso pode validar situações ilegais dentro do processo.
Gabriel Rostey, um consultor especializado em política urbana, enfatiza que a insegurança jurídica gerada pode impactar diretamente as negociações no setor. Segundo ele, se um projeto depende da possibilidade de verticalização e esta é afetada por mudanças nas regras, isso pode alterar de maneira significativa o valor dos terrenos e inviabilizar projetos arquitetônicos que já estejam em andamento.
Próximos passos para a Lei de Zoneamento
Com a nova reviravolta na legislação de zoneamento, os próximos passos incluem uma possível revisão por parte da prefeitura e a consideração dos feedbacks dos setores afetados. A expectativa é que um novo projeto seja pautado e que as discussões sobre a lei sejam conduzidas de forma a garantir a participação da sociedade, evitando que processos semelhantes ocorram no futuro.
A importância da desoneração no setor imobiliário, o balanço de interesses entre desenvolvedores e proteção ambiental, e a participação cidadã nas revisões de leis como a de zoneamento serão essenciais para a construção de um plano de desenvolvimento coeso e eficaz para São Paulo.
